"Kentsel Dönüşüme Girecek, Çok Değerlenir!" Sözü Ne Kadar Gerçek?

Eski ve uygun fiyatlı bir ev bakarken, satıcıdan veya emlakçıdan o meşhur cümleyi mutlaka duyarsınız: "Burası yakında kentsel dönüşüme girecek, şimdi bu fiyata alırsınız, seneye sıfır daire olunca iki katına satarsınız!"

Kulağa harika bir yatırım fırsatı gibi geliyor, değil mi? Bir yandan doğru; eski bir binanın yıkılıp yerine deprem yönetmeliğine uygun, yepyeni bir bina yapılması mülkün değerini ciddi şekilde artırır. Ancak tapu dairesine gitmeden önce, bu cümlenin arkasında yatan gerçekleri ve potansiyel riskleri iyi bilmek gerekir.

İşte kentsel dönüşüm vaadiyle satılan evleri değerlendirirken bilmeniz gerekenler ve en çok merak edilen soruların cevapları:

• Ne Anlama Gelir?: Binanın oldukça eski olduğunu, muhtemelen deprem riskine karşı dayanıklı olmadığını ve yenilenmesi gerektiğini ifade eder. Ancak bir binanın sadece eski olması, hemen yıkılıp yapılacağı anlamına gelmez. Bunun için resmi olarak "Riskli Yapı" raporu alınması ve kat maliklerinin (ev sahiplerinin) çoğunluğunun anlaşması gerekir.
• Sıkça Sorulan Soru: Sözlü olarak "dönüşüme girecek" denmesi yeterli mi?
• Kesinlikle hayır. Eğer gerçekten böyle bir süreç başladıysa; bina için riskli yapı tespiti yapılmış mı, müteahhit ile sözleşme taslağı hazırlanmış mı ve apartman karar defterinde yasal çoğunluk (%50+1 veya üçte iki) sağlanmış mı mutlaka kontrol etmelisiniz.

• Ne Anlama Gelir?: Yeni bina yapılırken mevcut imar durumuna göre hareket edilir. Eğer belediyenin imar planlarında bir artış (ekstra kat izni vb.) yoksa, müteahhit masraflarını çıkarmak için mevcut dairelerin metrekaresini küçülterek kendine yeni daireler yaratmak zorundadır.
• Sıkça Sorulan Soru: 100 metrekare evim yıkılınca yine 100 metrekare mi olacak?
• Büyük ihtimalle hayır. Kentsel dönüşümde en büyük hayal kırıklığı burada yaşanır. Çoğu zaman 100 metrekarelik eski eviniz, dönüşüm sonrası 75-80 metrekareye düşebilir. Yatırım yaparken bu "küçülme" payını mutlaka hesaba katmalısınız.

• Ne Anlama Gelir?: Geçmiş yıllarda müteahhitler, fazladan yaptıkları daireleri satarak inşaat maliyetini karşılıyor, ev sahiplerinden para talep etmiyordu. Ancak günümüzde artan inşaat maliyetleri nedeniyle bu durum oldukça zorlaştı.
• Sıkça Sorulan Soru: Dönüşümde ekstra ödeme yapmam gerekir mi?
• Eğer binanın bulunduğu arsa çok değerli değilse ve ekstra imar izni yoksa, müteahhit inşaat maliyetini karşılamak için ev sahiplerinden üstüne para (fark bedeli) talep edecektir. Ev alırken "uyguna aldım" derken, bir yıl sonra dönüşüm için milyonlarca lira inşaat maliyeti ödemek zorunda kalabilirsiniz.

• Ne Anlama Gelir?: Komşuların anlaşması, müteahhitin bulunması, belediye izinleri, yıkım ve yeniden yapım aşamalarının tümüdür.
• Sıkça Sorulan Soru: Ev hemen yıkılıp bir senede teslim edilir mi?
• Eğer apartmanda uzlaşmaz komşular varsa, süreç yıllarca mahkemelerde sürüklenebilir. Bina yıkıldıktan sonra müteahhitin iflas etmesi veya işi yarım bırakması da bir diğer risktir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm beklentisiyle ev alırken müteahhit firmanın güvenirliği ve komşuların uzlaşma durumu altın değerindedir.

"Kentsel dönüşüme girecek" sözü tek başına bir garanti değildir. Eğer;

• Belediyedeki imar durumu netse,
• Apartman sakinleri anlaşmaya varmışsa,
• Güvenilir bir müteahhitle sözleşme imzalanmışsa ve
• Cebinizden çıkacak (veya küçülecek metrekare) maliyetleri hesapladıysanız, evet, bu çok kârlı bir fırsattır.

Ancak ortada sadece "komşularla konuşuyoruz, seneye vereceğiz" gibi bir söylenti varsa, o eve değerinden fazla para ödemeden önce iki kez düşünmenizde fayda var.